哈爾濱為何打響“救市第一槍”:人口外流、房價連跌、庫存壓力大


2020年,哈爾濱全市的出生人口為4.5萬人,死亡人口為5.8萬人,全市人口自然增長率為-1.36‰。

10月9日,哈爾濱市一口氣釋出多條利好購房者和樓市的新舉措,這些舉措被一些媒體稱為“打響了救市第一槍”。

為什麼是哈爾濱?哈爾濱樓市都發生了些什麼?

在“第一槍”打響後,有人希望自己所在的城市也儘快“響槍”,也有人冷靜分析這或許是由於哈爾濱的人口外流到了南方。

“在我們黑龍江省內,基本上都是其他城市的人會到哈爾濱來買房,而哈爾濱的人會去南方城市買房。”10月13日,有房產中介對紅星資本局說。


“年輕人都要出去闖一闖”

省內的到哈市來,哈市的到南方去

蔡銘波(化名)是土生土長的哈爾濱人,生於1990年的他今年已經31歲。

在他和同齡人的認知裡,年輕人都要出去闖一闖,去北上廣深一線城市或者南方城市。

“年輕人基本上大學剛畢業都想去南方發展。假如一個男孩剛大學畢業,去南方拼個幾年,家裡條件好就幫他在南方落個戶、買個房,不好可能就回來了。”蔡銘波說。

蔡銘波本人在2017年5月回到哈爾濱,後來成為一名房產中介。

“除了公務員以外,這裡找工作就三種:第一種是銷售,像我們房產中介也是銷售;第二種是有專業技能的,你有這個手藝就能掙這個錢,比如教師、律師;第三種就是坐辦公室的文員或者去打零工。”蔡銘波對紅星資本局說。

成為房產中介4年多後,蔡銘波已經能勾畫出購房者的畫像:在黑龍江省內,其他城市的人會到哈爾濱來買房,而哈爾濱人會去南方城市買房。

紅星資本局注意到,哈爾濱近年來的戶籍人口數量逐年下降,2016年-2020年,該市在當年年末的戶籍總人口分別是962.1萬、955萬、951.5萬、951.3萬和948.5萬。

以2020年的人口資料為例,哈爾濱全市的出生人口為4.5萬人,死亡人口為5.8萬人,全市人口自然增長率為-1.36‰。

哈爾濱市2020年的人口資料 截圖自哈爾濱人民政府

對於蔡銘波來說,他從事的房產中介行業明顯的轉折點是在疫情發生以後,“居家隔離結束以後,市場有一個小的爆發期;但是爆發期結束後,感覺就進入了下行市場。”

蔡銘波以客戶的平均看房時間舉例,以前的客戶看10天、半個月可能就有中意的房子併成交,現在的客戶可能要看兩個月才能成交。

而在客戶的觀望情緒之下,哈爾濱樓市的庫存壓力也很大。

哈爾濱樓市庫存壓力大

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樓市連跌8個月,“清庫存需19個月”

蔡銘波告訴紅星資本局,在他2017年剛入行的時候,哈爾濱大約有6萬-7萬套房的存量,但現在的內部資料顯示,市區內有近11萬套房等待出售。

“按這個資料來說,哪怕從現在開始沒有新房入市、資料不再增加,這些房也得消化19個月左右。”蔡銘波對紅星資本局說。

另有一名房產中介孟明(化名)也告訴紅星資本局,拋開二手房不看,現在哈爾濱市內有大量的新房正在等待被人挑選,光市區就有100多個新房樓盤。

“客戶相對來說比較少,房子多,說白了現在就是客戶隨便挑,選擇範圍比較大,所以現在房子不算太好賣。”蔡銘波說。

紅星資本局通過貝殼找房APP發現,目前,哈爾濱市在售的新房樓盤共有131個,住宅的單價在5300元/㎡到24000元/㎡之間。

事實上,易居研究院智庫中心資料顯示,哈爾濱新建商品住宅持續性出現供大於求的態勢。到目前,哈爾濱樓市已連跌8個月。

孟明告訴紅星資本局,在哈爾濱,不管是新房還是二手房,自疫情發生以後普遍都在降價。新房降價是開放商想快速回籠資金選擇“以價換量”,而二手房則是客戶為儘快成交而選擇降價。

蔡銘波以某個全國知名的房產開發商為例,其在疫情前的單價約為1萬元/㎡,但現在的單價在7000-8000元/㎡之間,“基本上90%以上的新房樓盤都在降價,不定時地會有促銷活動。”

“有的二手房成交週期被拉得很長,有的客戶大概降價10萬元左右,最後才賣出去。”蔡銘波稱,在樓市處於上行階段時,他一年可以成交20套以上,但今年到目前為止只成交了11套,收入也受到了一定的影響,但還足夠生活。

哈爾濱打響“救市”第一槍

房企的三重壓力:去庫存、流動性和投資

據哈爾濱日報10月9日報道,為貫徹落實穩地價、穩房價、穩預期的總體目標,促進哈爾濱市房地產市場健康平穩發展,哈爾濱市住建局聯合其他八個部門制定《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(以下簡稱“《意見》”),主要推出以下措施:

對開發商來說,在定下的時間前,高層達到一層工程主體施工形象、多層達到二層工程主體施工形象的,可按棟申請商品房預售許可證;

符合條件的人才在哈爾濱購買首套房可獲得2萬-10萬元的購房補貼;

從10月1日起,全市普通標準住宅、非普通標準住宅、其他型別房地產土地增值稅預徵率分別按1.5%、2%、2.5%執行;

二手房公積金貸款房齡由20年提高到30年,貸款年限與房齡之和不超過50年。

由於以上條款基本上都利好購房者和樓市的新舉措,這也被外界稱為哈爾濱打響“救市”第一槍。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴紅星資本局,哈爾濱市之所以會推出這樣的政策,多半是因為有房企找政府求助了。

“房企面臨了三重壓力,即去庫存壓力、流動性壓力和投資壓力。在樓市不斷冷清和不景氣的情況下,穩市場的操作自然會增加。”嚴躍進對紅星資本局說。

新房售樓處已有配套宣傳

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給補貼是為留住人才,最高可拿10萬元

紅星資本局通過蔡銘波瞭解到,雖然《意見》才釋出幾天,但現在哈爾濱的部分新房樓盤的售樓處已經有相關的配套宣傳,但他暫時還沒有經手過滿足條件可以申領購房補貼的客戶。

10月14日,某個新房樓盤售樓處的工作人員告訴紅星資本局,除了可以申請政府給予的購房補貼外,他們某一戶型的房子現已降價10萬元,這是開發商為回籠資金推出的促銷活動,非常優惠。

從最新公佈的第七次人口普查資料來看,哈爾濱市的常住人口為1000.99萬。據媒體報道,哈爾濱是最近10年間全國唯一出現人口淨流出的省會城市。

“這次的政策就是為了留住人才。說白了,一個城市肯定得有人才,有人才才能發展。”孟明對紅星資本局說。

對房產中介來說,在《意見》釋出的所有措施中,他們最關注的無疑是購房補貼。

按照《意見》,為吸引留住人才在哈爾濱購房,對於35歲以下的各類人才(和本地用人單位簽訂合同並繳納6個月社保的、已自主創業的),購置首套商品房時可享受購房補貼,以貨幣形式一次性發放。

購房補貼是按照購房者的學歷進行發放:大中專生(含技工院校)可獲2萬元購房補貼,全日制本科生為3萬元,全日制碩士生為5萬元,全日制博士生為10萬元。

《意見》的出爐是否能為哈爾濱留住人才?

貝殼找房APP顯示,哈爾濱市在今年9月的貝殼指數約為9655元/㎡。有貝殼(BEKE.US)的相關負責人告訴紅星資本局,所謂的“貝殼指數”,指的就是歷史成交價格。

10月14日,紅星資本局隨機選取了一個與上月曆史成交價格相近的新房樓盤——中海萬錦公館,該樓盤的參考單價為9500元/㎡。以其在售的85㎡戶型為例,其售價約為80萬元。

截圖自貝殼找房APP

如果一個全日制博士生在哈爾濱購買的首套房品房是這一戶型,在拿到10萬元的購房補貼後,其相當於只花70萬元,平均單價約為8235元/㎡。

哈爾濱“救市”之後

下一個“響槍”的城市會是誰?

對於房企來說,“金九銀十”是傳統的銷售旺季,房企多會在此期間推出多種促銷活動以衝刺業績,加快回款速度。哈爾濱的房企也不例外。

據媒體報道,萬科、融創、華潤、中海、綠地等房企在哈爾濱推出多項優惠活動,包括1元秒殺1㎡、買房送家電、一口價特價房限時秒殺等,但銷量未見明顯提升。不過,有資料顯示,今年十一黃金週期間,哈爾濱新房成交僅345套。

嚴躍進告訴紅星資本局,哈爾濱此次的政策從很大程度上減輕了房企的資金壓力,同時有助於房企很好進行銷售和專案開發,是非常務實的救企政策。

另一方面,嚴躍進稱,“購房補貼、放寬二手房公積金貸款房齡年限等,降低了購房者的入市成本,減少了購房者的顧慮,有助於鼓勵購房者積極入市。”

“在此類政策的影響下,勢必會啟用哈爾濱四季度的購房需求,有助於防範市場交易規模下滑的風險。”嚴躍進說。

紅星資本局注意到,在哈爾濱“救市”以後,網路上出現了很多關於各地樓市的分析文章,大多在猜測自己所在的城市會不會是下一個哈爾濱。

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嚴躍進告訴紅星資本局,哈爾濱的《意見》有很強的訊號意義,是目前全國首個較全面的“救市”政策,預計後續跟進城市會增加,尤其是去庫存壓力和房企經營壓力較大的城市,包括非核心的二線城市、部分中西部三四線城市等。

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紅星新聞記者 楊佩雯

責編 任志江 編輯 楊程

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