房地產重磅利好消息來了，相關消息透露新一輪的救市政策已經上路。
受此消息影響，11 月20 號盤中地產股大漲、直線拉升，雖然政策尚未落地，但總歸是有消息了。
其實老楊從今年四月份開始，就一直在呼籲救市，如今都快到年底了，才終於有了政策相關動態。
在這一過程中，樓市持續下跌，幾乎各項指標都創下了歷史最差紀錄。
到了目前這個節點，我認為已經熬不住了。
最關鍵的原因，各位也關注到了，最近關於銀行的自銷房斷供新聞頻出，這意味著房地產市場的超級低迷，房價超預期大跌所產生的負面效果，已經讓銀行體係有些扛不住了。
過去幾年，我們一直強調防範風險、牢牢守住不發生系統風險的底線，而到了當前節點，房地產持續下跌所累積的風險已經到了關鍵時期。
這種形勢下還猶豫什麼？
必須當機立斷！
那麼外媒流傳的政策內容有哪些呢？
主要有三項。
買新房貸款貼息
第一項，全國范圍內對購買新房的貸款進行補貼，這屬於對需求端的貸款支持。
個人買房貸款政策主要有兩類方向，一類是降首付，一類是降利息。
經過去年的新政之後，目前首付比例已經降到了15%，已經是很低的水平了。不僅首套，很多二套也能降到15%，降首付的空間已經很小。
但降低房貸利率還有很大空間，過去三年房貸政策不斷放鬆，樓市調控緊縮時期的相關政策已全部鬆綁，目前增量房貸利率主要跟著全國利率浮動。
存量房貸利率過去兩年經過兩次下調，基本到位；但我認為存量方面，國家還可以再組織一次統一下調，進一步減輕近40萬億存量房貸的利息負擔。
不過，這次流傳的房貸新政是針對增量房貸，也就是說只能用於買新房，買二手房不適用，這體現出國家重點支持新房市場。
因為新房市場活躍後，地方政府才能順利賣地；說到底，還是土地財政在背後起作用。
購買新房的貸款利率可能會進行貼息，貼息是常用手段，只不過在房貸領域很少使用。
比如今年九月份，國家就對消費貸進行過貼息，居民購買消費品時的貸款，利率降低1個百分點，由國家財政承擔。
按照這個邏輯，全國范圍內對新購買的新房貸款貼息1個百分點的概率很大。
買房貸款可退個稅
第二項傳言中的政策內容，是加大買房貸款人的個人所得稅退稅額度。
很多朋友知道，近兩年個人所得稅退稅中有一項優惠政策：家庭首套房貸每月可抵扣1000 元，一年就能抵扣1.2 萬元。
但這並非全部抵扣個人房貸利息，只是在計稅總金額中減去1.2 萬元。
未來可能會提高抵扣額度，比如每月抵扣2000 元、3000 元、4000 元甚至5000 元都有可能。
但這種做法只是程度上的變化，並未發生本質改變。
而在歷史上，樓市低迷時期也曾有過力度更大的政策，比如本世紀初，上海就實行過五年內買房貸款利息全部抵免個人所得稅的政策，力度非常大，老楊曾經經歷過且受益過，我認為這類政策仍有實施空間。
房產交易降稅費
第三項傳言中的政策是降低買房的交易成本。
之前我已經多次呼籲，目前買房的交易稅收主要有契稅、個人所得稅、增值稅三類。
契稅是買新房、二手房都需要繳納的，由買家承擔；二手房交易中還有增值稅和個人所得稅。
這三個稅種裡，有兩個是可以調減的。
首先是契稅，去年已經調整過一次，主要按照購買房屋的套型面積調節，尤其是140 平米以下的戶型，調節幅度較大。
這次估計會進一步調減所有購買戶型的契稅稅率，哪怕是大平層、別墅也不例外。
第二個可以調整的是增值稅，目前全國規定買房滿兩年再賣房可免徵增值稅，我認為這個稅種可以暫停徵收。
至於個人所得稅，我認為調整空間不是很大。
傳言中的政策就這三項，但總體來看，我認為力度還不夠，還沒達到我所說的“大招”“猛招” 程度。
三個大招有必要提到議事日程
我之前提出的政策建議有三個大招：
第一，國家隊下場收購存量新房，用作保障房或短期租賃房，大幅去化新房庫存。
第二，全國范圍內一刀切式暫時停止新建保障房，不管是租賃型還是配售型，全部停止新建。
現在房子已經很多了，既然過剩，何必還建那麼多保障房？
政府可以拿錢收儲存量房子用作保障房，也可以發放補貼，用貨幣化方式實現保障。
第三，嚴格約束地方政府賣地，通過新房去化週期和房價跌幅兩個指標，讓全國大部分地方政府暫時停止賣地。
除了上述三個大招，我還有一個建議：政策表述上需要有些轉變。
近兩年已經不再提“房住不炒”，這是很大的改善，但只提“促進房地產市場止跌企穩” 還不夠，要明確提出“促進房價上漲”；如果能加一句“恢復房子的金融屬性” ，那就更好了。
最後總結一下：關於這次外媒的傳言，我認為還是比較靠譜的，未來一到兩個月之內大概率會出台一波新政。
但如果新政內容僅限於上述三點，我認為力度還不夠，還無法實現房價止跌。
考慮到近期全球股市集體下跌，我們的股市也概莫能外，如果牛市變熊市，則對我國經濟、企業、家庭財富形成新的不利影響。
相比一年之前，當前穩股市的難度明顯增加。此時，穩樓市的重要性進一步凸顯。
股市與樓市都要穩，二者如能同時穩住，皆大歡喜；二者皆穩不住，後果很嚴重。
如果未來一年，股市下去了，樓市能頂上來，那也算是略強的局面。
