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近期，深業物業運營集團股份有限公司（以下簡稱“深業物業”）向港交所遞交招股書，擬在香港主板上市，中金公司、中信證券、建銀國際爲其聯席保薦人。據悉，深業物業曾在2023年2月和2023年8月遞表港交所。
格隆匯了解到，深業物業是深圳控股的子公司，深圳控股主要從事物業發展、物業投資、物業管理及工業制造業務。作爲國內知名全業態物業管理、商業運營及城市服務提供商，深業物業深耕大灣區，足跡正在不斷覆蓋中國市場。
本次申請上市，深業物業擬募集資金用於战略投資及收購、優化數據化服務平台及購买新設備、提升商業運營服務影響力、營運資金和一般公司用途。
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超7成收入來自大灣區
深業物業自1985年起开始提供物業管理服務，公司在傳統住宅和商業物業的物業管理服務基礎上，把握城市服務及商業運營服務的商機，將所服務的業態擴張至政府設施、公共機構、街道、產業園區、商業綜合體、寫字樓及酒店。
按分部劃分，2021年至2023年，深業物業的收入來源於城市及產業園服務、住宅物業管理服務、商業物業運營及管理服務，其中城市及產業園服務的收入佔比呈上升趨勢，住宅物業管理服務的收入佔比有所下降。
按分部劃分的收入明細，圖片來源：招股書
深業物業的城市及產業園服務主要爲當地政府、公共機構、產業園區企業和物業开發商等提供市政服務、公共設施管理服務以及產業園服務；住宅物業管理服務主要爲業主、住戶及物業开發商提供物業管理服務、非業主增值服務以及社區增值服務；商業物業運營及管理服務則是爲企業、商戶、物業开發商、業主及租戶提供商業運營服務、物業管理服務以及增值服務。
公司業態、服務线和服務系列之間的關系，圖片來源：招股書
值得注意的是，公司的大部分業務集中於大灣區，2021年、2022年、2023年，深業物業來自於大灣區的收入分別佔其相關期間總收入的75.7%、77.9%及79.8%，佔比較大，公司經營在很大程度上依賴大灣區的經濟狀況、發展前景等因素。
業績方面，2021年、2022年、2023年，深業物業的營業收入分別約21.52億元、23.48億元、27.12億元，對應的淨利潤分別約0.75億元、1.21億元、1.60億元。
合並損益表，圖片來源：招股書
一般來說，物管公司的增量主要來源於關聯房企銷售項目的交付，以及通過市場外拓和收並購等方式獲得新的接管項目。於業績記錄期，深業物業的大部分服務合同由獨立第三方授予，也有一部分來自深業集團、其子公司、合營企業或聯營公司的服務合同，公司存在無法以有利條款取得新訂或重續現有服務合同的風險。
2021年、2022年、2023年，深業物業來自獨立第三方开發物業的收入分別佔總收入的56.6%、55.9%及54.7%，佔比較大，如果獨立第三方的運營或其开發新物業的能力發生變化，可能會影響公司取得相關新合同的能力。同時，深業物業還有超過40%的收入來自深業集團、其子公司、合營企業或聯營公司开發的物業。
2021年、2022年、2023年，深業物業的整體毛利率分別爲13.0%、14.4%及15.7%。值得注意的是，於業績記錄期，公司向關聯方提供服務的毛利率明顯高於向獨立第三方提供服務的毛利率。
按物業开發商類型劃分的整體毛利及毛利率明細，圖片來源：招股書
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市佔率不足1%
近年來，我國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場規模持續上升，從2018年的5671億元增長至2022年的8701億元，預計到2027年總收入將達到1.31萬億元，其中2018年至2022年的復合年增長率爲11.3%，預計2022年至2027年復合年增長率將降至8.5%。
圖片來源：招股書
在行業增速放緩的同時，深業物業還面臨着激烈的競爭。據弗若斯特沙利文報告，我國城市及產業園服務、住宅物業管理服務及商業物業運營及管理服務行業競爭激烈且高度分散。按收入計算，2022年前10大公司佔中國全業態物業管理、商業運營及城市服務市場總收入的約11.3%，其中深業物業以約0.3%的市場份額排名第9。
2022年中國十大全業態物業管理、商業運營及城市服務公司（按收入計），圖片來源：招股書
隨着競爭壓力加劇，深業物業的客戶可能在現有服務合同到期後選擇與其競爭對手合作，而且其取得新服務合同的機會也可能減少，畢竟如果業主對原有的物業公司不滿意，是可以更換物業公司的。
其實，網上就有不少業主吐槽深業物業不作爲，比如彩天名苑小區業主對小區停車場管理混亂、小區保安和門禁系統形同虛設、任由非住戶自由出入等不滿；還有深業松湖雲城的業主抱怨電梯經常壞、電梯井經常漏水物業不管等。
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結語
近年來，受房地產行業下行壓力的影響，港股物業服務及管理板塊表現疲軟，2022年至今，碧桂園服務、保利物業等物業股均出現較大跌幅，恆大物業、衆安智慧生活等物業股在持續下跌後股價甚至已跌破1港元，面臨退市風險。在這種背景下，深業物業選擇此時衝擊港股上市，估值勢必也會受影響。
港股物業服務及管理板塊走勢，圖片來源：富途
標題：深業物業再闖港交所，市佔率不足1%，超7成收入來自大灣區
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