太原樓市“十一”遇冷 地產商打折去庫存鮮有人問津


今年十一黃金週,太原迎來了百萬遊客人潮,鐘樓街成為網紅,但房地產市場卻不如往年火熱,反而如同陰雨綿綿的天氣一般,寒意漸濃。

本報記者 賈麗

今年十一黃金週,太原迎來了百萬遊客人潮,鐘樓街成為網紅,但房地產市場卻不如往年火熱,反而如同陰雨綿綿的天氣一般,寒意漸濃。

《證券日報》記者走訪幾個新樓盤銷售處和中介公司發現,太原市剛需盤跌得厲害,近三年整體跌幅高達15%,學區房、豪宅價格相對堅挺。由於常住人口和流入人口都較少,開發商庫存普遍較高。而二手房市場整體流動性也不高,價格處於下跌狀態。

租賃市場更是慘淡,由於人均擁有住房套數較多,市場供大於求。本地人口租賃較少,租客大多為打工或剛入社會求職人員,租金普遍不高,租金回報率約為2.2%。

在市場大環境不佳及“三道紅線”的緊箍咒下,部分房地產開發商不惜降價打折,開啟了一場去庫存大戰。

“金九銀十”失效 開盤即巔峰

近來太原的新樓盤出現了一個有意思的現象,開盤即巔峰,隨後就走入下坡路。很多樓盤前期宣傳力度大,開盤往往銷量不錯,但由於購房者少,驅動力小,後續很快就賣不動了。開盤時的價格往往也是高點,由於購買者後勁不足,開發商不得不降價銷售,以吸引更多購房者。

在幾個新樓盤銷售處,藉著國慶,銷售員將打折促銷的標語掛滿了牆面,可惜依舊鮮人問津。

“‘金九銀十’失效了。”易佳房產一位銷售人員告訴《證券日報》記者,“太原本地人目前人均兩三套房,而外地人群流入量不高。這幾年太原南邊發展迅速,北邊也在外擴,土地供應量充足,新蓋了不少樓盤,但購買者不足,市場供大於求。”

據瞭解,目前市場上週邊商業、學校配套較好的大開發商樓盤關注度較高。其中富力、保利、華僑城、中海、融創旗下的樓盤均價從9000元/平方米到20000元/平方米不等。

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受歡迎的樓盤,大多圍繞商圈。但近年來太原新起的樓盤,多是遠郊的剛需房,這並不討喜。據瞭解,有幾個樓盤因為開發商資金問題,期房賣完了,卻拖了五六年遲遲未動工,不能如期交房,甚至出現了爛尾工程。

多元化政策促市場回暖 地產商以價換量常態化

太原作為弱二線城市,樓市常年平靜無波。為了適當促進市場回暖,去年太原市政府推出了一套政策組合拳:延期繳納土地出讓金、調整公積金貸款條件、放寬落戶限制、人才政策等方面。雖然政策呈現多元化,不過太原市政府方面仍表示將堅守“限購、限貸、限售”等主體調控底線不放鬆。因此,相關政策的實施並未在房價上有太多帶動。

2021年1月份,太原新房和二手房銷售價格環比下降0.4%、0.1%,同比下降0.8%、2.9%。

據瞭解,2019年中,太原新房、二手房迎來連續12個月環比上漲,新建商品住宅從2016年的8000元/平方米上漲到13000元/平方米,但隨後棚改力度減弱加上限購,太原樓市迎來了連續三年的降溫,年均跌幅在5%左右。

隨著城市產業轉型的推進,綜改區的大力發展,太原房企拿地熱情持續高漲,2020年太原土地市場供應面積達602萬平方米,創出近八年曆史新高。但今年以來,太原土地市場有所降溫,尤其是近兩個月,土地供應掛牌累計已近40宗,但成交量僅5宗,處於較低水平,樓面價也出現下行。

近兩個月,太原市商品住宅供應面積為36.2萬平方米,銷售面積為34.6萬平方米。其中,新裡城和玖璽臺大幅調低價格,市場均價回落11384元/平方米。隨著住宅供應明顯增加,市場呈現量穩價跌的趨勢。

伴隨新盤上市,太原市新房庫存量始終保持在高位。目前,商品住宅市場狹義推售存量面積254萬平方米,去化週期預計4.9個月,庫存壓力上升。

“這幾年房地產開發商邁的步子太大,攤子鋪得太廣,在市場大環境不好的情況下,又面臨同類專案多競爭大,開發商不得不以價換量,回籠資金。”21世紀不動產相關負責人表示。

據瞭解,去年8月份央行確立重點房企資金監測和融資管理規則,行業金融監管趨於嚴格,以“三道紅線”為例,“紅橙黃綠”各檔次房企拿地態勢出現分化。而踩中“三道紅線”的地產商,儘快去庫存的意願更加強烈。

值得注意的是,太原樓市不規範的現象仍然存在,今年以來房管局對部分預售證專案收回,對市場預售、資金監管以及營銷認籌等方面的規範在今年下半年將持續加強。

租賃市場持續冷清 人口吸附力仍需加強

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近年來,由於新房供應較多,房租也出現下滑。

2019年太原市面積在100平方米左右的住宅平均月租金為2500元左右,今年也就2000元出頭,租金回報率約為2.2%。

“雖然前幾年太原房價曾經歷了一輪上漲,但工資水平卻沒有相應上升,租金沒有跟上房價的腳步,租金回報率低成為普遍現象。”太原我愛我家一位負責房屋租賃的人士稱。

太原市限購政策相對門檻較低。近年來,房地產市場新房佔比在七成以上,二手房佔比較低,二手房價和租金漲幅均不理想。

“太原熱門、高階產業相對短缺,本地居民收入水平偏低,人口吸附力不強,購房壓力較大,是致使房地產市場偏冷清的重要因素。下半年,太原市房地產市場依舊不容樂觀,地產商以價換量已經常態化。從太原市六城區情況看,各區域市場將持續分化,小店區仍舊是熱點區域,北城片區城改盤較多,供應量還在提升,長期來看,開發商依舊面臨較大的去庫存壓力。”中原地產分析師張大偉對《證券日報》記者表示。

(編輯 上官夢露)

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