REITs大漲之後,機會何在?


REITs概念自問世以來受到市場熱捧,9只公募REITs上市以來平均漲幅接近20%,更有中航首鋼生物質REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT兩隻產品漲超30%,首發持有至今的投資者“收穫滿滿”。

此外,公募REITs的市場流動性也逐漸向好,資料顯示,除了6月上市首月成交金額顯著放大之外,9只產品的成交金額從7月的14.13億元上升至10月的26.11億元,部分公募REITs的單日成交金額突破1億大關。

10月29日,德邦證券指出“戰略看多首批公募REITs,分享新時代紅利”。上市初期流動性成為核心矛盾,衝高回落後,震盪調整。但市場對於REITS這類新事物的預期分歧較大,認知存在差距。



重新認識REITs

REITs的收益和風險特徵使其兼具股債屬性,是獨立於股、債、商品以外的第四類資產配置。

美國REITs在近40年中的年化複合回報率達11.57%,高收益的背後也伴隨著顯著的週期波動。林場、酒店度假村與特殊地產的底層資產受經濟景氣度影響較大,部分資產以商業模式為主的REITs會受市場大環境的影響而產生波動,因此受整體經濟因素的影響高於大盤,從而使其股價較為敏感、系統風險較高,因此在資本市場中會表現出較強股票的特性。

活動房屋、獨立店面、倉儲是典型的中性REITs,這類REITs的防禦性較強,長期來看和經濟景氣程度的關聯度較低。

REITs的甄別在於底層資產以及投資運營的不同。公募型 REITs的核心要義在於“公募”與“股權”,實現了基礎設施投資領域從私募到公募、債權到股權、融資到資產管理的轉變。

我國推廣REITs注重基礎設施補短板建設的戰略目標:我國目前發行的9只公募REITs只涉及到產業園區、倉儲物流、高速公路以及垃圾處理和汙水治理等行業。考慮到我國基建專案豐富,盤活存量與支援新基建的背景下,預計我國REITs將有巨大的發展空間。

募集資金的使用、稅收政策的完善、多行業領域REITs的共同發展將成為下階段的關鍵詞。

截至2020年底,美國REITs發行規模達1.25萬億美元,共有223支產品,佔全球市場的6成以上。相比之下,我國REITs的發行數量和總市值與美國仍有較大的差距。考慮到我國基建專案豐富,盤活存量與支援新基建的背景下,預計我國REITs將有巨大的發展空間。參考首批發行情況,假如每年發行800到1200億元,我國REITs有望實現在未來十年破萬億。

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公募基金為何缺席首批公募REITs

公募基金的缺席主要因為相關規則:1、非FOF類公募基金投資範圍受限於現行《基金法》與基金合同約定,無法認購公募REITs份額。2、FOF基金受現行規則下對於投資標的運作時長的限制,無法參與公募REITs的投資。

德邦證券認為,公募REITs不同於當前保險資金的不動產投資分類,亦不同於當前公募基金的基金投資分類,應當被視為一類新的資產類別。

公募基金作為國內主流的專業機構投資者,預計未來將逐漸參與投資REITs產品,成為潛在參與主體。公募基金作為廣大中小投資者最重要的資產管理渠道,是整個資本市場資金供給的重要來源。隨著相關規則的進一步更新與完善,預計未來公募基金也將參與分享新時代紅利。

REITs的未來空間

稅務優化是公募REITs的潛在紅利。我國基礎設施REITs發展的一大瓶頸在於稅費,即稅收政策直接影響到REITs執行過程中的成本費用,進而影響投資者的投資回報,並將影響到資產證券化和REITs市場的繁榮發展。

境外成熟REITs市場關於REITs發展的稅費及稅率均有減免政策或優惠激勵,預計未來REITs產品相關的稅收政策有較大優化空間。

REITs到期後有三種後續操作方式:

1、存續期滿後基金清盤,仍有底層資產溢價,高折舊額使實際資產處置可獲收入高於評估殘值;2、續期省去額外稅負;3、再獲經營權可以降低企業成本,即土地使用權到期後若獲繼續經營權,投資者所獲分紅獲將增加,基金未來發展向好。

重視第二批公募REITs參與機會

首批REITs收益頗豐,據此,德邦證券設計了固收+絕對收益產品新策略。產品總資產規模1億元,參與REITs認購繳款,退款完成時間為一週後,退款所獲資金買入十年期國債,REITs認購獲配資金持有至上市首日賣出。

核心假定:

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(一) 資金佔用時間:REITs認購繳款後退款完成時間為1周內,REITs認購繳款後上市時間為1月內;

(二) REITs發行節奏:我們認為,由於全額現金繳款的規則限制,投資人的資金週轉將受限於同一批次多家REITs的同時認購,待發行節奏穩定後,全年共可參與REITs產品批次約10次;

(三) 獲配金額:參考首批公募REITs結果,網下平均獲配率14.51%;

則產品預期年化收益率=(參與公募REITs打新收益率*單次參與REITs獲配金額+當期持有十年期國債收益)*12。


以首批結果來看,REITs上市至今平均漲幅19.59%,網下平均獲配率14.51%,則該策略在每年參與12次的情形下,年化回報率為36.03%;中籤率降至2%情形下,年化回報率仍有6.91%。



第二批3單公募REITs已獲交易所受理。2021年10月15日,上海證券交易所和深圳證券交易所受理第二批3單公募REITs專案,其中,上交所2單專案均為產業園區類REITs,深交所1單專案為收費公路類REITs。

本文主要內容來源:德邦策略知行團隊《REITs大漲之後歐,機會何在?》

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