隨着4月經濟數據披露，基本面底部已明確，地產政策多线齊發托底地產鏈，提振下半年經濟預期，進一步推升市場風險偏好，萌芽的樂觀情緒繼續積累，A股市場有望延續穩步上行態勢，建議繼續圍繞績優成長、低波紅利和活躍主題三條主线布局，減少輪動交易博弈，短期重點關注三條主线中與地產鏈有交集的品種。
首先，地產政策多线齊發，政策目標從投資導向轉爲穩價導向，隨着金融支持與限購放开釋放需求，預計核心城市房價有望在年中企穩，而隨着存量房消化政策接力，地產行業產業困局有望逐步改善。
其次，國內經濟運行整體穩健，地產政策托底地產鏈，與政府融資提速一起，將改善投資端壓力，提振下半年經濟預期，而美國加徵關稅政治意義大於經濟意義，實質影響微小。
最後，地產政策多线齊發提振預期，外資回流背後對中國資產更樂觀，“國九條”落地逐步改善市場生態，各類投資者樂觀情緒將繼續積累，A股市場有望延續穩步上行態勢。
地產政策多线齊發，托底地產鏈
並改善產業困局，提升市場風險偏好
1）地產政策多线齊發，政策目標從投資導向轉爲穩價導向。首先，5月17日地產政策齊發，何立峰副總理召开保交房工作視頻會議做出工作部署，涉及竣工交付、存量房收購等內容，可被視爲對政治局會議精神的落地。其次，本輪地產政策導向已經發生了變化，4月30日政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，強調消化存量住房庫存，而不是再增加供給擴大投資，這是從投資導向轉爲穩價導向的重要信號。再次，地產政策已進入密集落地期，5月以來杭州、西安、深圳等高线城市先後推出優化限購政策，地方住房“以舊換新”政策不斷推廣。最後，當前地產政策強調在守住保交房底线的基礎上聚焦“消化存量、優化增量”，一方面通過下調最低首付比例和取消按揭利率下限等需求側工具，並可能配套戶籍、稅收等政策，釋放市場需求；另一方面鼓勵地方適當收購存量房。
2）金融支持與限購放开釋放需求，預計核心城市房價有望在年中企穩。同樣在5月17日，中國人民銀行表示將推出四項地產支持政策：一是設立3000億元保障性住房再貸款，再貸款利率1.75%，期限一年，可展期4次；
二是降低全國層面個人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低於20%調整爲不低於15%，二套房最低首付比例從不低於30%調整爲不低於25%；
三是取消全國層面個人住房貸款利率政策下限；
四是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點。這是有政策限制以來商品房貸款最低首付比例下限，也是很長時間以來房貸利率第一次實現市場化。金融信貸與限購放开表明當前政策重心依然在需求側，而支持需求的目的是爲了避免形成房價單邊下跌的一致預期，而核心城市放开購房限制，疊加信貸金融政策發力，有助於最具人口和產業吸引力的特大城市房價率先企穩。
中信證券研究部地產組預計，核心城市房價有望在年中企穩。
3）關注存量房消化政策接力，產業困局有望逐步改善。根據中國房地產報統計，截至2024年2月末，全國商品房住宅庫銷比升至6.5，創下歷史新高。對於消化存量住房的模式，中信證券研究部地產組認爲可能有五條路徑，分別是促進市場交易復蘇，國資平台收購空置商品房，鼓勵企事業單位成批購入存量住房，以舊換新地方購置居民的存量房和優化存量項目規劃。這些路徑都已經經過地方的初步驗證，預計未來會逐步推廣。
中期來看，保障性住房的配給計劃如果都通過回購來完成，且土地市場和回購形成良性循環，則回購上限可以達到新房交易規模的40%，對存量住房消化會產生巨大的影響。當然，最終解決存量住房消化問題的途徑仍然是市場的復蘇，尤其是前述的核心城市房價的企穩，因此依然需要密切觀察後續幾個月房地產市場景氣的邊際變化。
國內經濟運行整體穩健，地產政策
提振經濟預期，美國加稅實質影響微小
1）國內經濟運行整體穩健，投資端壓力有望緩慢改善。4月數據顯示國內經濟運行整體穩健，工業生產表現亮眼，但內需偏弱問題仍存，經濟景氣向企業盈利緩慢傳導。
具體數據方面，制造業增加值和制造業投資繼續領跑，服務業生產指數、消費、投資不同程度走弱。
需求端固定資產投資三大領域增速不同程度回落，基建投資放緩較多，主要系增發國債支撐減弱、專項債發行進度偏慢。消費增速在假期錯位效應下下降，但環比增速持續低於歷史同期揭示出當前商品消費仍然偏弱。
向後看，政府債工具儲備較爲充裕，特別國債开啓發行，地產政策加速落地，後續投資端壓力有望得到緩解。
2）地產政策有望托底地產鏈，改善經濟下半年預期。地產鏈的困局是經濟結構上最主要的壓力，2024年前4月全國房地產开發投資同比下降9.8%，新开工和竣工面積分別同比下降24.6%和20.4%。同時，70個大中城市中，各线城市商品住宅銷售價格環比、同比降幅均有所擴大。
當前地產政策趨勢十分明朗，松綁限制釋放需求的政策副作用最小，也能切實解決問題。雖然當前政策以刺激消化庫存、回購存量房爲主，我們認爲开發投資的企穩還需要更長的時間。
但核心城市房價企穩，後續存量房消化政策接力，市場對地產產業鏈的預期與國內經濟下半年運行的趨勢都會逐步上修。
3）美國加徵關稅政治意義大於經濟意義，實質影響微小。5月14日，美國宣布將在原有對華301關稅基礎上，再對從中國進口的180億美元商品加徵關稅，涉及電動汽車、半導體、醫療用品在內的一系列商品。首先，從動機上看，拜登政府此次關稅動作主要是爲大選爭取支持，試圖撬動當前選情不利的搖擺州票倉。
其次，從影響上看，此舉以象徵性意義爲主，在提高關稅的主要行業中，中國對美直接出口的佔比較低，並且多數產品對美出口佔比近些年呈現下降趨勢。再次，當前我國出口形勢總體良好，出口國別結構不斷優化，“一帶一路”經濟體是後續出口的重要支撐力量。
最後，展望後續，美國大選選情仍然焦灼，部分歐盟政客近期亦在渲染所謂“產能過剩”問題，但中歐與中美經貿關系難以直接類比，近期中歐對話頻繁亦可緩釋極端經貿衝突的風險。
地產政策提振預期
穩步上行態勢延續
1）萌芽的樂觀情緒繼續積累，A股市場有望延續穩步上行態勢。首先，地產政策多线齊發，政策目標從投資導向轉爲穩價導向，隨着金融支持與限購放开釋放需求，預計核心城市房價將在年中企穩，而隨着存量房消化政策接力，地產行業產業困局將逐步改善。
其次，國內經濟運行整體穩健，地產政策托底地產鏈，與政府融資提速一起，將改善投資端壓力，提振下半年經濟預期，而美國加徵關稅政治意義大於經濟意義，實質影響微小。
最後，地產政策多线齊發提振預期，外資回流背後對中國資產更樂觀，“國九條”落地逐步改善市場生態，各類投資者樂觀情緒將繼續積累，A股市場有望延續穩步上行態勢。
2）建議繼續圍繞績優成長、低波紅利和活躍主題三條主线布局，減少輪動交易博弈，短期重點關注三條主线中與地產鏈有交集的品種。
①績優成長方面，考慮A股盈利結構轉型升級趨勢顯著，政策兜底之下經濟穩態復蘇的趨勢確立，我們認爲年內存在盈利拐點、供需格局穩定的GARP策略當前具備配置性價比，重點關注資產質量預期改善打开重估空間的銀行，關注工程機械、家電、基礎化工、消費電子等制造業龍頭，產業周期築底企穩的醫藥，以及港股的消費和互聯網龍頭。
②低波紅利方面，短期調整爲長线資金的布局提供了更好的階段性窗口，建議紅利品種更加聚焦現金回報的穩定性，適當回避盈利周期性波動顯著的行業，繼續關注自由現金回報率穩定的水電、核電，保費穩定增長的財險，還有分紅比例提升、經營穩定的部分消費品龍頭。
③活躍主題方面，在改革預期升溫、場內流動性有增量、投資者風險偏好擡升的背景下，低空經濟、AI產業化、生物制造等主題預計仍將維持較高熱度，但需要持續跟蹤市場結構的轉變趨勢。
風險因素
中美科技、貿易、金融領域摩擦加劇；國內政策或經濟復蘇不及預期；海內外宏觀流動性超預期收緊；俄烏、中東地區衝突進一步升級。
本文節選自中信證券研究部已於2024年5月19日發布的《A股策略聚焦—地產政策提振預期，穩步上行態勢延續》報告，分析師：秦培景 裘翔 S1010512050004 S1010518080002
標題：中信證券：地產政策提振預期，穩步上行態勢延續
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