最近在一線實勘，發現市場起了不一樣的變化：
一批堅挺板塊的標杆次新樓盤，開始出現“急跌”。
大寧、古美、七寶這些前幾年的熱門板塊，房東的信心防線正在瓦解。
中產網紅新房開始打折，從桃浦、南大開始蔓延，不少新盤甚至開啟了多年未見的分銷模式。
市場從第一階段的調整，進入更深入的2.0出清階段。
今天和大家聊聊我對市場的理解，和對樓市未來幾年走勢的預判。
第一階段已完成
上海樓市這一輪調整，可以分為三個清晰的階段。
如今已經完成第一階段的資產出清。
第一階段，瞄準的是老破小、老破大等比較差的資產。
在上一輪房地產牛市中，此類資產價格漲幅極大，泡沫極大。
就拿高興花園來說，2020年1房小戶型賣到11.7萬/平的單價。
而現在已經跌到4.1萬/平，跌幅64.7%。
說白了，XQ房的價值是學票+房子。若學票貶值，老破小就是一地雞毛。
如今，上海內中環的老破小，不到100萬就能買了。
浦東北蔡，老破小價格跌回十年前。
世博板塊房價回歸4萬元時代。
那我們普通人，又該如何判斷老破小有沒有跌到位？
其實剝離投機屬性後，老破小的真實價值就是由居住屬性和租金收益決定。
從租售比看，老破小價格下跌後，部分房源租售比已接近2.5%-3%。
舉個例子，普陀長壽路一梯隊的學區房，門檻價192萬。
這小區雖是公寓知名，但實際上是70年產權的住宅，民水民電，也不耽誤上學。
如今學區溢價直接倒掛，比旁邊沒有學區的房子更便宜了。
算了算租售比，高達3.5%。
經過四年的深度回調，這些曾被投資者過度追捧的老破小、老塔樓、XQ房，已基本完成價格重構。
劣質資產完成價格出清，這是市場的勝利。
第二階段進入深化期
如果說樓市調整的第一階段是對“劣質資產”的清算。
那第二階段就是對“優質資產”的重塑。
當前市場正處於第二階段的深化期。
這裡面有兩個標誌：
1、此前相對堅挺的熱門板塊次新房，開始補跌。
比如長寧天山的標杆盤，仁恒河濱花園，高峰時賣到15萬/平，今年7、8月份成交單價還維持在11萬+。
現在掛牌價急速滑落到8-9萬/平。
浦東陸家嘴，世茂濱江花園，高峰時賣到17萬+，現在成交價跌到8萬+。
靜安大寧，浦西中產都愛買的板塊。
標杆盤，明園森林都市涵翠苑，高點時賣到12萬+，現在掛牌價跌到7字頭。
覆巢之下無完卵。
樓市上漲時是螺旋向上，板塊產品逐級抬升價格。
下跌時亦是螺旋向下，板塊產品逐級去泡沫。
2、中產網紅新房降價補跌，大量新房開分銷。
中產網紅新房補跌的體現，就是打折。
從桃浦的寶華紫薇花園、南大的中環鉑樾開始已經形成一種趨勢。
斷供幾年的新江灣城，首開直接打96折送5萬車位券。
外環外大量新房項目，包括市中心一些核心位置的熱盤，都悄悄啟動“分銷模式”，通過高佣金吸引中介帶客。
這種打折+送車位+分銷的模式，其實就是變相降價。
次新房和新房的補跌是市場築底的必經階段。
這一階段的出清，從2025年5月開始至今，預計持續到2025年底結束。
第三階段的見底信號
市場出清的最後一程，將由市中心豪宅補跌完成。
上一輪牛市豪宅是最後漲的，現在也會最後跌。
此前，豪宅因稀缺性和高淨值客戶支撐跌幅較小。
如今，豪宅的拋盤量已經上來了，後續價格也會承壓。
黃浦濱江華潤外灘九里，成交單價已經來到了13萬左右。
樓市的調整，必將是所有類型的房子都會加入調整行列，只是跌多跌少的問題。
與以往不同的是，ZF在近期樓市調整中極度克制。
今年上海僅出台小幅放鬆限購、優化公積金這些比較溫和的政策，未啟動大規模救市。
這背後是決策層對“市場化出清”的默許。
讓老百姓來決定二手房價格，讓真實需求決定底部。
所以我認為市場真正見底需滿足三個條件：
1、房價再跌5%-10%
當前大盤均價較2021年高點跌約25%，還要進一步出清剩餘泡沫。
2、大盤租售比接近2%
當前全市平均租售比約1.5%，需租金上漲或房價下跌雙向靠攏。
3、租售比和首套房貸利率開始接近
這需要LPR利率再下滑30至50個基點，結合首套房貸利率減點補貼。
預計這一平衡點將在2026年底前後出現。
最後
未來的上海樓市，老破小錨定租賃價值，核心區價格梯度會更平滑。
投資需求讓位於改善需求，產品力會取代概念炒作成為定價核心。
對於真正的長期主義者而言，底部區域的恐慌，恰是置換的良機。
上海樓市20年，沒有人能真正抄在底部，都是相對的低點而已。
如果你這兩年必須要買房，我們也有一些建議。
1、買房前先做橫向比（同品質、同等級別地段）比板塊、比小區，找性價比最高的，比如蘇河灣和瑞虹、徐濱和前灘；
2、再做縱向比，上海4年來歷史大盤跌幅30%，市區次新房歷史跌幅20%+比較安全，老破小老破大歷史跌幅40%+比較安全；
3、再比租售比，租售比接近2%比較安全；如果地段能級高或者產業好（比如張江），可以放鬆點標準。
如果你要賣房，真的要加速了。
從去年起，我們就一直在呼籲上海房東加速賣房，現在市場開始急跌，賣房更應果斷。
目前比較危險的區域，徐匯、黃浦、瑞虹新城這些歷史跌幅小於20%的，後續可能會補跌。
第二類就是錯配房，比如00年以前的塔樓，00年到05年的第一代商品住宅，單價跌完了，但要小心跌總價。目標客戶都被外環次新截胡了。
最後，想要置換的，一定要加速賣房。時間是你最大的敵人，現在每多掛一天，市場上就會湧現出更多的競爭對手，分流潛在買家，稀釋你的成交機會。
賣小換大，賣差換好，賣遠換近，本質上是用劣質資產換優質資產。劣質資產和優質資產的時間週期不一致，所以在操作上無需拘泥於同步進行。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
