成交價腰斬,流拍率60%,北京遭遇史上最“難堪”土拍


本文來源:時代週報 作者:趙佳琪


樓市降價成風,房企爆雷不斷,賣房的壓力,正悄然向賣地端擴散。

繼全國多地土地拍賣遇冷之後,北京第二批次集中供地也在一片冷寂中潦草收場。

據時代週報記者現場目擊:10月13日上午9時30分開始的這場土地拍賣會上,僅有2家民營房企參與現場舉牌,而最終買家多為央企、國企。

當日,北京共成交11宗地塊,收入379.5億元,加上此前10月12日底價成交的5宗地塊,和9月23日競標成功的一宗共有產權地塊,這一輪集中供地共計收入513.43億元,與5個月前1109.7億元的首次集中供地相比,此番入賬已經腰斬。

按計劃,北京二批次供應地塊總計43宗,其中26宗因無人出價而延至下批出讓,也即意味著,此輪供地流拍率高達60.5%,其慘淡程度已超過上海和杭州,且也重新整理了北京此前的土地流拍記錄。

實際上,謹慎拿地已成當前樓市常態。此前,包括福州、杭州、成都、蘇州重慶、南京、上海、武漢等多地均已出現土拍“爆冷”現象。

以上海為例,在二批土拍開始之前,27宗涉宅用地中有7宗提前終止出讓。據中指研究院統計,上海第二批次集中供地出讓總金額約為538億元,如果剔除保障性住房地塊,商品住宅地塊出讓金額約為480億元,這一金額明顯低於上海首批集中供地857億元的出讓金額。

貝殼研究院高階分析師潘浩告訴時代週報記者,前三季度全國土地出讓金總金額下滑7.63%,在土拍政策調整、房企風險暴露、市場高位回撥的背景下,土地市場遭遇下挫在意料之中,尤其是眾多高負債房企“望地興嘆”,也加劇了土地市場的降溫。

央企角力,民企吃瓜

據悉,此次北京集中供地吸引了包括中海、華潤、金隅、首開、中鐵置業、城建、龍湖、中建三局五局等頭部房企的參與。而經過一天的競爭,時代週報記者發現,央企國企為代表的“國家隊”明顯比民企更加積極,也更有野心。

13日上午出讓的4宗地塊均位於海淀區,其中東昇鎮京昌路楔形地塊1和地塊2是本輪供地中最大的熱門。這兩塊宗地位置臨近地鐵15號線北沙灘站與京藏高速,地處北四環至北五環之間,與奧林匹克森林公園相距不遠,周邊配套較為成熟。

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在這兩宗地的爭奪上,無論是首輪的競價環節,還是競配建環節,中海與華潤你爭我奪,互不相讓,兩宗地塊當日未決出勝負,轉入“競高標準住宅方案”環節。

而海淀區剩下的兩宗地塊則分別被中海和華潤+城建聯合體收入囊中,溢價率分別為5.63%和6.26%,未達到地價上限即成交。

與上午出讓情況相比,房企對於下午競拍的7宗地熱情度明顯不高,其中昌平東環路地塊、大興黃村地塊因涉及搖號和競現房銷售,普遍被外界關注。

東環路地塊吸引6家房企或聯合體報名,經過20輪競價,中鐵置業出價9.4875億觸及價格上限,轉為現場搖號確定競得人。最終,中鐵置業被搖中,將地塊收入囊中;而大興黃村地塊在經過40輪的爭奪後,由中鐵一局觸及37.84億元價格上限,轉為競現房銷售面積程式。最終,該地塊由中鐵置業+興創以37.84億+5.4萬平現房銷售面積競得。

值得一提的是,現場搖號在北京土拍歷史上是首次出現。對此,中指研究院土地事業部負責人張凱告訴時代週報記者,“相比於競自持、競配建、競現房銷售面積或競高標準方案,直接搖號對房企的利潤空間更有保障,而更大的利潤空間也將意味著專案的交付品質將會得到一定程度的保障。”

而在這一輪北京集中供地過程中,形單影支的民營房企已基本淪為吃瓜群眾。11宗公開招拍的土地中,僅有懋源和龍湖+北辰聯合體分別拿下豐臺和門頭溝地塊。

在張凱看來,國企和央企長期來看經營策略更為穩健,融資成本低、槓桿率低、資金壓力小、現金流健康,在現階段的市場環境下更有舉牌能力。截至目前,其他完成土拍的城市也都顯現出國企及央企更為積極參與的現象。而考慮到拿地回款週期因素,留給民營企業的,只有謹慎、更謹慎。

至此,在二批土拍中,除2宗轉為競高標準方案外,剩餘14宗地全部塵埃落定。經時代週報記者統計,首開、中鐵置業暫時分別以拿下3宗地塊的數量並列第一,金隅、華潤、中海、建工分別拿下2宗地並列第二。

接近TOP15某房企的業內人士對時代週報記者表示,該公司嚴格控制拿地資金,且要求利用區域內自有資金拿地,向集團申請需要面臨較嚴格的管控流程。與此同時,在面臨來勢洶洶的央企和國企時,經測算利潤率無法得到保證時,則選擇不去一級市場拿地。

這樣的心態,完全反應在了北京本輪拿地之中。

三批次供地或有回暖?

成交總價腰斬,流拍率超50%,北京二批次土拍遭遇了前所未有的滑鐵盧,而這樣的趨勢在全國都已經蔓延。

曾經在第一批集中供地中分別以1178億元和1110億元的成交額高居狀元和榜眼的杭州和北京,以及溢價率高達45%的重慶,如今都已盛況不再。在二批土拍中,集中供地共31宗的杭州有17宗地塊終止掛牌;重慶的土拍溢價率則直接降至零,流拍率達42%;而廣州52%的流拍記錄也再度被北京重新整理。

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中信建投研報顯示,截至目前,共完成二輪供地的15個城市共掛牌了700宗地塊,流拍及中止交易數量的達到206宗,流拍及中止交易率高達29.4%。

對此,潘浩認為,自2020年8月網傳“三道紅線”之後,“降負債、控規模、穩經營”已經從企業自發行為上升到監管要求,儘管仍有企業選擇加速擴張,但進入下半年,隨著市場的回撥,量入為出、迴歸穩健成為主流選擇。

事實上,拿地退燒,根源在於銷售遇阻。

克而瑞資料顯示,2021年9月,TOP100房企實現單月銷售操盤金額7596億元,單月業績規模首次出現環比下降,同比也下降36.2%。下半年以來百強房企銷售承壓、業績表現不及上半年和去年同期,7-9月連續三個月單月業績同比下跌,且9月同比跌幅進一步擴大。

張凱對時代週報記者表示,房企回款在下半年受到了較大的挑戰。市場下行,專案去化困難,同時信貸收縮,購房貸款辦理困難,這直接導致了集中供地氣溫驟降。

同時,競買規則的調整,也在一定程度上打擊了房企的信心。

在第二輪土拍遭到大面積延期之後,土地競買規則曾做出調整,其中包括,參加宅地競拍企業需具有房地產開發資質;建立有效的購地審查制度,加強對房地產企業購地資金的來源審查;單宗地溢價率不得超過15%,不允許通過提高起拍價格調整溢價率等方面。

其中,加強對房地產企業購地資金來源審查這一條規則,更是握住了房企的命脈。張凱對時代週報記者表示,“ 810新政後加大了自有資金來源審查制度,並且限制了無開發資質的企業參與土拍。”這無形中給房企的拿地加大了難度。

一方面嚴查資金來源,一方面限制融資,這讓企業端拿地意願降至冰點。據克而瑞資料,2021年9月份,100家典型房企融資總量為851.22億元,同比下降37.1%。融資量持續走低,已不到千億元。這是自2020年11月份以來,房企單月融資連續11個月呈現同比下降趨勢,而由於房企積極降槓桿,融資方面“量出為入”甚至用自有資金進行債務償還,單月低融資量未來將成為常態。

由此來看,曾經瘋狂拿地的房企紛紛選擇“躺平”,似乎並不意外。

悲觀情緒繼續醞釀,未來土拍市場將走向何處?潘浩表示,目前的新房市場正處於高位回撥階段,疊加多方面監管,多數房企面臨較大的現金流壓力,因此在土地市場方面房企整體參與熱情不高。

而所謂“逆週期拿地”,正是穩健型房企比較常採用的操作方式,即在競爭壓力較小的條件下,獲取價效比更高的土地資源,將形成良性運轉,一方面使開發成本更可控,另一方面使專案能夠保持合理的利潤空間,進一步促進企業穩健經營。當然,多數房企也並沒有放棄在土地市場尋找機會,為補充2022年的可售貨值,預計2021年11月-12月,還將迎來一波土地集中供應與出讓的行情。

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張凱認為,受二批次各個城市的流拍影響,未來一段時間內的新房供應均將不可避免的收縮,或將一定程度的給市場傳遞樓市即將回暖的預期。加之地方政府仍有年度土地出讓金收入目標,因此預計三批供地前或將有信貸放寬的訊號。此外,部分房企一批次集中供地的專案將在近期入市回款,為三批次供地儲備更多彈藥。

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