境外發債償債高峰到來,房企“借新還舊”機制備受考驗 當前,地產境外美元債市場較為動盪,部分房企的債券在二級市場一跌再跌。隨著境外發債償債高峰的到來,房企的“借新還舊”滾動機制備受考驗。在此背景下,房企通過境外債券市場的密集回購,希望重塑和提振市場和投資者的信心。



境外債發行跌落,規模持續縮水

2017年以來,國內房企廣泛發行境外美元債,境外發債逐漸成為房企融資的重要方式之一,融資量逐年上漲。2019年,100家典型房企境外發債達到高峰,融資量達到約5052億元,佔所有發債總量的64%。

2020年,新冠疫情全球擴散,美元債市場加劇動盪,伴隨“三條紅線”政策出臺等諸多因素疊加,房企在境外發債上開始收縮,融資量約為3998億元,同比下降21%,其在企業發債的佔比也同比下降了17%。

2021年前9月,境外債券發行進一步收緊。房企境外發債2379億元,同比下降24%,佔比同比下降2個百分點至44%。

圖:100家典型房企2016-2021年9月境外發債及佔比情況(單位:億元)



資料來源:招股書、CRIC整理

值得注意的是,2021年5月以來,多家房企的債務問題陸續爆發,中資地產債二級市場及一級市場發行較為震盪,房企境外發債並未呈現年中“小高峰”的趨勢,境外發債量維持較低的水平。

從單月表現來看,“三條紅線”政策釋出以來,房企境外債單月平均融資額263億元,較“三條紅線”政策釋出前明顯下跌。

圖:100家典型房企2019-2021年9月單月境外發債情況(單位:億元)


資料來源:企業公告、CRIC整理

到期高峰,“借新還舊”備受考驗

2021年以來,房企債務違約事件頻繁增加,且逐步蔓延至頭部房企。同時違約產品的類別也在持續擴大,由此前的信託貸款等非標產品,逐步蔓延至境內公募債,從而引發公募債券的信用風險。

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此外,疊加房貸兩集中等政策的影響,境外投資者對國內房地產行業的擔憂進一步加劇,這也導致了近期房企境外發債市場波動較大,房企境外新債發行受阻。

2021年前9月,房企境外發債融資額僅佔2021年全年到期金額的75%,72%的房企新發行債券小於2021年到期債券總額,而2020年前9月境外發債是2020年全年到期金額的2.42倍,彼時僅有43%的企業發行新債低於到期債券。

圖:100家典型房企境外發債到期情況(單位:億元)


資料來源:企業公告、CRIC整理

與發行量低迷相反的,是境外發債償債高峰的到來。

2021年起,房企的境外發債到期額暴漲,2021年、2022年、2023年到期美元債均達到3000億元以上。其中,2022年到期美元債最高,規模達到3755億元,境外償債壓力更大。

由於境外債的企業發行年限主要以1-5年為主,且近幾年“借新還舊”持續滾動發行,隨著境外債償還高峰的到來,“借新還舊”滾動機制也將備受考驗。

當下,房企美元債違約潮苗頭的出現,給本就脆弱的境外債券市場造成了更大的打擊,房企境外債券市場跌跌不休。因此,房企境外債券市場的信心重塑,以及新債的穩定發行顯得尤為重要。

境外回購潮重現,意圖提振市場信心

在此背景下,房企境外債券市場重現了一波回購潮。

一方面,通過回購可以進行債務置換和緩解短期內的到期壓力。回購金額的59%的債券到期時間集中在2021年四季度以及2022年,如中樑控股進行了25次的境外債券的贖回動作,合計贖回2021四季度及2022年到期的1.29億元的境外債,同時其還表示未來仍將積極強力加大債券回購力度。

另一方面,也在於提振和重塑市場信心,意在維穩。贖回債券到期年限還覆蓋到2023年-2026年,範圍較大;同時從債券贖回的單筆金額來看,單筆提前贖回金額一般為100萬美元-800萬美元不等,單筆贖回金額相對較小,呈現“高頻次低額度”的特點。因而整體來看,債券贖回覆蓋面較廣,但贖回金額較小,企業旨在穩定各只債券的價格,提振市場信心。

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表:2021年下半年以來房企提前贖回境外債情況


資料來源:企業公告、CRIC整理

據不完全統計,2021年下半年以來,18家房企陸續實行境外債回購舉動,回購次數超過100次。從贖回數額來看,房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元,佔初始發行金額4.07%。

總的來看,隨著房企境外債到期高峰的到來,以及近期多家房企違約問題頻發,房地產行業的境外債發行與償還的壓力也逐漸增大。

與此同時,在行業嚴厲的調控政策持續下,未來或有更多企業瀕臨美元債違約的風險。對於房企而言,在維護債券市場的信心的同時,更要積極和提前部署債券償還計劃,在根本上保證境外債券市場的再融資需求有序滾動,從而穩定企業的日常經營。

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